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十年一遇的建筑业危机来袭,你系好安全带了吗?

2016-3-15 16:53| 发布者: pride| 查看: 73| 评论: 0|原作者: pride

摘要: 在我写本文时,万科总裁发表了名为“勇敢探路、坚定转型”的圣诞致万科员工的公开信。该公开信指出:房地产已进入了白银时代,“市场已进入长期调整时期”,将有一批项目要亏损,一批企业要崩溃,万科首要任务是要“ ...
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在我写本文时,万科总裁发表了名为“勇敢探路、坚定转型”的圣诞致万科员工的公开信。该公开信指出:房地产已进入了白银时代,“市场已进入长期调整时期”,将有一批项目要亏损,一批企业要崩溃,万科首要任务是要“不断提高回款率”来御寒。
在我写本文时,总理定调PPP,中央力推、地方热捧PPP。什么是PPP,就是政府没钱投工程了,要把民间资金引用过来投政府工程。

最近一年来,我几乎所有周末都在全国各地飞,给广大施工企业及建设单位、开发商的工程商务人士讲课。虽然我棉袍在身,仍然感到丝丝寒意。许多施工企业今年新增工程项目锐减了一半以上。有数百亿年产值的施工企业今年净现金流出现了十年以来的逆转为负了,而且负的比例很高。有千亿级开发商竟然赤裸裸强迫施工战略合作伙伴同意以房抵债,其中一家施工企业被要求拿下百亿房产,以抵充拖欠的百亿工程款。我闻到了工程债权危机到来的气息,这危机是至少十年以来从未遇见过的危机。您闻到了工程债权危机到来的气息吗?您的工程垫资了吗、被拖欠了吗、停工了吗,被拖而不审了吗?前路坎坷,请系好安全带。
您的工程垫资系好了安全带吗?


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发包人没钱,要垫资才让干,承包人接是还不接?如果不接,失去了市场。如果接,如何预防和控制垫资风险呢?我曾经写过一篇文章,叫《用股权担保预控垫资风险》。可以用其中案例:

2009年10月18日,开发商正法公司即发包人就其开发的某市商住楼工程,向承包人同南三建提出了如下施工合同条款:合同价3500万元,工期540天;承包人向开发商缴纳履约保证金1200万元;“工程主体结构完成二十层砼浇灌之7日内发包人向承包人支付已完工程40%-60%工程款;之后每月25日承包人向发包人报月完成工程量,发包人在次月10日前向承包人支付月完成工程量60%工程款;之后每月25日承包人向发包人报月完成工程量,发包人在次月10日前向承包人支付月完成工程量80%工程款”。

上述垫资工程案例中,如果承包人为了接到工程、狼吞虎咽无条件接受上述条款,根本没有系了安全带,就彻底坏菜了。这表现在如下几个方面:(1)60%-40%的垫资款何时能够收回来?难道要等待竣工结算吗?

(2)占合同总价约1/3的履约保证金,实质就是借款啊,难道白借给发包人用?何时收回来?如果收不回来怎么办?

(3)进度款之外40%-20%剩余工程何时支付,难道要等到等待竣工结算吗?要知道,开发商可没什么实力,1200万履约保证金,说不定去交了土地款。这个工程绝大部分投入都是承包人自己投入的,这开发商典型空麻袋背米,项目自有资金极少。

上述垫资案例中,承包人如无条件接受了,就只能说包人根本没有工程债权预防的思路、战略、战术和行动。以为还可以像过去十年黄金时代一样,只要是项目就能挣钱,所以不用担心。殊不知,在目前的白银时代,必然有一批开发商会倒掉,空麻袋背米开发商即可能在首批名单之中。如果都破产了,官司就不用打了,承包人只能参加参加债权人会议,拿回一份无财产可以分配的决议而已。

您的工程拖欠系好了安全带吗?


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发包人断断续续付工程款,有前一笔就没有后一笔,甚至根本就没钱了,承包人是强行忍着继续干呢,还是才采取点什么措施呢?如果要采取,可以采取什么样的措施?这种项目就太普遍了,比如,我正在提供债权危机救济服务的东北某项目。我也曾写过一篇文章,叫《叹中诚广场传奇,理债权管理思路》。可以用其中引用的大名鼎鼎的曾被称为“中国头号烂尾楼”的广州中诚广场案例:

中诚广场始建于1992年,高51层,建筑面积共23.2万平方米。

1996年,在建中诚广场被海南省高院查封。1997金融风暴出现时,楼花开始卖不动了。到1998年10月才建到30层。2001年,中诚广场外墙完成80%的玻璃幕墙。此时,承包人才停工。


2001年6月,最高人民法院委托广州市中院处理中诚广场系列执行案。2002年10月,最高人民法院最终决定按法律程序变卖中诚广场,并由广州市中院集中执行变卖。


2002年7月,中诚广场进入债权登记阶段。登记债权人达200多人,涉案标的额包括金钱类债权(本金)17.65亿元和应交付房产6.2万平方米。


2012年1月17日,105位第一顺债权人分得返还购房款本金2.38亿元。待分配债权中,第二顺位债权金额合计1.2亿,其中土建单位4978万元,装修单位1600万元,幕墙单位944万元。


在工程款开始拖欠约20年之后,承包人可以最终收回工程款本金,但是工程款利息根本无法收回了。因为第二、三、四顺位债权金额达4.3亿元,而可执行金额8.5亿减去第一顺位债权5.55亿元只剩下不足3亿元。第四顺位尚且不足支付,第六顺位工程款利息更不能支付了。


上述拖欠案例中,中诚广场承包商在开发商资金不足情形下,竟然忍饥挨饿施工了9年未停工,最终等了约20年只收回了工程款本金,但考虑资金成本,实际收回率不足三成,这还是在黄金时代房价上涨情况下做到的,如果换到现场白银时代,恐怕一分钱的本金都收不回来。


上述拖欠案例中,承包人为什么没有系好了安全带,原因只能归结为:承包人根本没有工程债权控制的思路、战略、战术和行动。

您的工程停工系好了安全带吗?

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发包人没钱了,工程停工了,承包人该怎么办;发包人又引进新的承包人,怎么办?我近期就接了不少停工工程的咨询,比如:

某综合体工程,建筑面积为12万平米,由于原地下室施工人不干了,2012年5月,承包人签订续建合同并进场施工。2013年4月,发包人通知缓建酒店工程。2013年8月,由于发包人严重拖欠工程款,承包人被迫停工。此时,其他各单体主体结构完成并通过验收。在停工前,承包人多次找发包人,要求解决拖欠的工程款问题。发包人也作出了还款承诺并发函,签发工程拨款资金计划,但一直没有兑现。2014年5月,发包人强行引进新施工队伍,砸开承包人项目部大门,强行控制承包人施工现场的外用电梯以及施工大门,限制承包人项目部车辆进出,并开始施工。

上述停工工程案例中,承包人显然没有系好了安全带。表现在如下几个方面:

(1)承接工程时,对于已有拖欠先例的发包人,对拖欠垫资款及工程款没有采取预防措施。原地下部分承包人为什么不干了,是否就是拖欠工程款引起的,发包人是否就是一个没有资金实力的开发商。

(2)在拖欠工程款时,没有采取有效和必要的控制措施。承包人怎么会因为没钱了被动停工,有何没有主动采取措施?这种拖欠情形,是否由来已已久了?

(3)在工程停工后,为何没有采取任何措施,直到被新的施工队伍强行接管呢?被接管前,有没有想清楚,准备继续做,还是不准备继续做?准备继续做,怎么工程能被别人强走呢?不准备继续做,现场机械设备怎么还留在现场?

(4)在停工工程被接管后,为什么也没有采取任何有效措施?发一个异议函有什么用?有没有考虑过,被拖欠的工程款怎样才能有效收回来,凭什么?拖了个一年半载后请个律师就管用吗?

上述停工案例中,承包人为什么没有系好了安全带,原因只能归结为:承包人也根本没有工程债权控制的思路、战略、战术和行动。以为还可以像过去十年黄金时代一样,和气生财,等等看,等发包人有钱了,自然会还钱。殊不知,在目前的白银时代,这样的发包人随时会破产,即使赚了钱,十之八九也会通过低价预售、资金转移等方式把钱拿走,等承包人官司打完了,不过一地鸡毛,项目公司也成了空壳,拿着永远无法执行的一张纸而已。
您的工程结算系好了安全带吗?


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工程竣工交付了,竣工结算开始了,可发包人总是拖而不审,审而不决,承包人该怎么办?这种案例实在是太多,比如我首席代理的被媒体称为“中国工程索赔第一案”争议金额达5.88亿元的河北唐曹高速路基工程系列合同纠纷案:


唐曹高速公路是北方大港曹妃甸的先导性工程。2006年11月,唐曹高速公路路基工程施工公开招标。某三家施工企业分别中标了3、6、9合同段,并于2007年1月27日与发包人签订了施工合同。合同价总计7.3亿元。施工中,发包人支付了已计量工程款的95%。2008年11月27日,唐曹高速公路正式通车。此后两年内,该三家施工企业及时提交竣工结算报告及完整资料,反复和发包人沟通,发包人请的造价事务所就是不确定,甚至主要部分还不同意。2011年年初起诉前,发包人已支付三家施工企业约7.1亿元工程款。

既然合同约定总价已基本付清,为什么该三家施工企业竣工结算时还要5.88亿呢?实际上,他们本来要9亿元,这5.88亿是被砍掉其中不成立部分后剩余的部分。该5.88亿有三类情况组成:一是工程数量急剧增加引起的单价调整,金额约2.1亿元;二是漏项、错项、包干范围外及工程变更引起的价格调整,金额约2.3亿元,三是材料价格上涨的价差,金额约0.5亿元。

上述结算案例中,承包人结算被拖了两年才提起诉讼,安全带系得不太好,原因是承包人工程债权处理的思路、战略、战术和行动不够及时。该结算案例还好是“亡羊补牢、为时未晚”。如果再推迟三年到现在的白银时代,估计就为时已晚了,因为现在的发包人,无论是开发商,还是地方融资平台,往往都没钱,甚至也没有容易处置的资产。

对照上述四种工程债权危机的类型,您的工程系好了安全带吗?您知道怎么系了安全带吗?




























                    


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